Kirada tavan uygulaması kalkarsa zam oranı ne olacak?

Enflasyonla savaşım kapsamında Haziran 2022’de mecliste kabul edilen geçici kanunla, konut kiralarına yüzde 25’lik tavan uygulaması getirildi. Temmuz 2023’te nihayetlenen uygulama, 1 yıllığına uzatıldı. Ev sahipleri ve kiracılar, temmuz ayında kira zamlarının ne kadar olacağını merak ediyor. Uygulamaya devam edilmezse ya da yeni bir sınır getirilmezse, kira zamları evvelde olduğu benzer biçimde 12 aylık enflasyon averajına gore hesaplanacak. Son olarak açıklanan mart ayı enflasyon verilerine gore; 12 aylık averaj yüzde 55,91 olarak şekillendi. Kısaca yüzde 25’lik tavan uygulaması olmasa, ev sahipleri mart ayında en fazla yüzde 55,91 zam yapabilecekti. Peki temmuz ayında 12 aylık enflasyon averajının ne kadar olması umut ediliyor? Son TCMB Piyasa Katılımcıları Anketi’ne gore; yıl sonunda enflasyonun yüzde 44 civarına gelmesi umut ediliyor. Bu beklentinin gerçekleşmesi için de senenin geri kalanında averaj aylık enflasyonun ortalama yüzde 2,5 olması gerekiyor. Yaptığımız hesaplamalara gore bu şartlar sağlanırsa 12 aylık ortalamaların (aylık tavan kira zam oranı) gelecek aylarda şu şekilde gelişmesi umut ediliyor:

EN YÜKSEK ZAM ORANI AĞUSTOSTA KONTRAT YENİLEYECEK OLANLAR İÇİN

Verilere bakıldığında kontratını temmuzda yenileyecek olanların tavan zam oranı yüzde 64,6 civarında olurken, ağustos ayındaki yenilemelerde bu oran yüzde 70.9’a çıkacak. Sonraki aylarda ise oran düşecek. Buna baz tesiri niçin oluyor.

BAKAN TUNÇ: YÜZDE 25 TAVANINA İHTİYAÇ KALMAYACAK GİBİ DURUYOR

Hakkaniyet Bakanı Yılmaz Tunç, şubat ayında katılmış olduğu bir TV programında yüzde 25 uygulamasının devam edip etmeyeceğiyle ilgili soruya yanıt vermişti. Hakkaniyet Bakanı Tunç, mevzuyla ilgili, “Önceliğimiz enflasyon hedefinin tutturulması. Pandeminin tesiri, depremin tesiri, öteki etkenler ekonomimizi negatif etkileyen hususlar. Tüm dünya etkilendi. Meclis bu şekilde bir tedbiri düşündü haklı olarak. Bunun uzatılıp uzatılmayacağı o gün belirlenecek. O günkü şartlar vardığında meclisimizin vereceği karardır. Ev sahibi ve kiracı içinde arabulucu sistemini başlattık. Bu konudaki tartışmaları bir nebze aşağı çektik” dedi. Bakan Tunç, “Sizin tahmininiz yüzde 25 kira artışı uzatılmaz mı?” sorusuna, “Yüzde 25 sınırı Temmuz’da sonlanmış oluyor. Maliye Bakanımızın bilhassa enflasyon hedefiyle ilgili açıklamalarına baktığımız vakit bu şekilde bir duruma gerekseme kalmayacak benzer biçimde görünüyor” diyerek yanıt verdi. Bakan Tunç’un açıklamasının arkasından ‘sınır kalkıyor’ şeklinde haberlerin çıkması üstüne, Dezenformasyonla Savaşım Merkezi bir izahat yapmış oldu. Merkez tarafınca meydana getirilen açıklamada, kiralarla ilgili vatandaşlardan gelen şikayetler üstüne, TBMM Genel Kurulunda konut kira artışlarının bundan önceki kira yılına ilişik bedelin yüzde 25’ini geçmemesine ilişkin düzenlemenin 2022 Haziran ayında kabul edilmiş olduğu hatırlatıldı. Dezenformasyonla Savaşım Merkezi açıklamasına şu şekilde devam etti: “2 Temmuz 2023 tarihinden itibaren geçerli olmak suretiyle, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’na konut kira sözleşmelerinde kira artış oranının sınırı olan olduğuna dair eklenen Geçici Madde 2 hükümleri doğrultusunda yüzde 25’lik kira artış oranı 1 Temmuz 2024’e kadar uzatılmıştır. Herhangi bir resmi kurumdan, “yüzde 25 zam sınırının kaldırıldığına” yönelik bir izahat yapılmadığı tespit edilmiştir. İddialara dayanak olarak gösterilen Hakkaniyet Bakanı Yılmaz Tunç’un açıklamasında, “Kiralarda yüzde 25 zam sınırı uygulamasının uzatılmamasına karar verildi” şeklinde bir ifade kullanılmadığı belirlenmiştir. Bakan Tunç, katılmış olduğu bir TV programında yöneltilen, “Sizin tahmininiz yüzde 25 kira artışı uzatılmaz mı?” sorusuna, “Yüzde 25 sınırı Temmuz’da sonlanmış oluyor. Maliye Bakanımızın bilhassa enflasyon hedefiyle ilgili açıklamalarına baktığımız vakit bu şekilde bir duruma gerekseme kalmayacak benzer biçimde görünüyor.” şeklinde yanıt vermiştir. Dolayısıyla Bakan Tunç’un açıklaması, “bu şekilde bir karar alındığı” yönünde değil, “bu şekilde bir beklentisinin olduğu” yönündedir”

ENFLASYON RAPORU’NDA TAVAN UYGULAMASI İÇİN ‘DEVAM ETMEYECEK’ MESAJI

TCMB, şubat ayında yayımladığı Enflasyon Raporu’nda konut tutarları ve kiraların düşürülmesine yönelik önerilerde bulunmuştu. Önerilerin yanı sıra kirada uygulanan düzenlemelerle ilgili de yorumlar yapılmış oldu. Metinde ‘Halihazırdaki emek harcamalar, kiraların düzenlenmesine yönelik uygulamaların uzun solukta konut inşasını, konutların bakımını ve gayrimenkul yatırımlarını negatif etkilediğini belirtmektedir’ denildi. Raporda, kira düzenlemesinin devam etmeyeceği yönünde sinyaller verildi. Enflasyon raporunda kira düzenlemesine yönelik ifadeler şu şekilde: – Orta ve uzun solukta kiralık konut arzının planlanarak artırılması regülasyonların negatif tesirleri göz önüne alındığında uygun bir çözüm olarak görülmektedir. Halihazırdaki emek harcamalar kiraların düzenlenmesine yönelik uygulamaların uzun solukta konut inşasını, konutların bakımını ve gayrimenkul yatırımlarını negatif etkilediğini belirtmektedir. Daha çok regülasyon kiralık konut piyasasının daralması anlamına gelebilirken, daha azca regülasyon kiracı güvensizliğini artırmaktadır (Haffner ve ötekiler 2008). Kholodilin ve Kohl (2023) Avrupa ülkeleri için yaptıkları çalışmada ikinci dünya savaşından günümüze kadar uzanan süreçte daha çok kira kontrolü tatbik eden ülkelerde kiralık konut sayısının azaldığını, konut sahipliği oranının ise arttığını göstermektedir. Bu bağlamda kısa vadede kiracıları korumuş olan düzenlemelerin uzun solukta kiralık konut piyasasının hilafına sonuçlar vermemesi için dikkatli şekilde uygulanması gerekmektedir. – Devletimizde kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan uygulama 2024 yılı temmuz ayında sona erecektir. PÖS verileri, bu kısıtla uyumlu şekilde kira güncellenmesi oranının oldukça düşük olduğuna işaret etmektedir.